2025北京房产交易智慧库 | 诸葛安家

一、资产配置资格预审

限购政策

已婚/单身：限购 2 套住宅

包含驻京部队现役军官、武警家庭。
持有《北京市工作居住证》家庭视同京籍对待。
多孩家庭优惠：二孩及以上家庭购买第二套住房时，信贷政策可认定为首套（首付/利率更优）。

二、特殊资产风控雷达

央产房

上市合规审查

中央在京单位已购公房（蓝本/房本印有“中央”字样），交易前需完成上市备案。

● 核心痛点：必须确认原单位已建立《职工住房档案》。

● 必备文件：《在京中央单位已购住房产权变更登记通知单》（俗称上市单）。

经济适用房

额外交易成本

分为一类经适房（满5年方可上市）和二类经适房（回迁/安置性质）。

● 一类经适房：需缴纳综合地价款（通常为网签价的10%）。

● 二类经适房：需缴纳土地出让金（网签价的3%）。

三、金融杠杆与税务筹划

信贷政策 (执行“认房不认贷”) 2025 更新版

类型	商业贷款	公积金贷款 (市属)
年化利率	LPR-45BP (首套)	2.6% (5年以上)
首付比例	首套15% / 二套20%	首套20% / 二套30%
最高额度	视还款能力而定	120万 (绿建/二孩可上浮)

2025 契税新政 (140㎡分界线)

建筑面积

≤ 140㎡

首套契税

1%

二套契税

1%

建筑面积

> 140㎡

首套契税

1.5%

二套契税

2%

四、全流程交易风控地图

1

资格预审 & 合规签约

提前核验购房资格，规避违约风险。签署《买卖合同》时需重点审核特殊房产（如央产）的上市合规文件。

2

网签备案 (Net Signing)

政府监管的核心环节。锁定房源防止一房二卖，网签价格直接决定后续的贷款额度与税费基数。

3

面签 & 批贷

买卖双方前往银行办理。针对高净值客户，我们提供“随心签”VIP服务，无需前往银行网点，可预约上门或在VIP室办理。

4

缴税过户 & 资产交割

完税后办理不动产权证书。风控提示：过户前必须确认物业交割保证金已足额预留，并严格约定户口迁出时间条款。

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